理解折旧：为什么全新房产能带来税务优势
在通过房地产积累长期财富的过程中，税务效率是策略中至关重要的一环。投资全新房产的最大优势之一，就是可以申报 房产折旧（Depreciation）。这一福利能够显著降低应税收入，并改善现金流。
在 Crest Property Investments，我们帮助客户理解折旧的运作方式，以及为什么它是选择新房而非二手房的重要因素。以下是您需要了解的内容。
什么是房产折旧？
房产折旧是一种税务减免，允许投资者在税务申报时计算建筑物及其内部固定设施随着时间推移而产生的价值下降。就像企业的机器或车辆会逐渐贬值一样，住宅投资物业也会“磨损”，而澳大利亚税务局（ATO）允许您将这种损耗作为扣除额。
折旧主要分为两类：
- 资本工程（Division 43）：包括建筑结构，如墙体、地板、屋顶和混凝土。符合条件的房产可按 每年 2.5% 的比例在 40 年 内扣除。
- 设备与装置（Division 40）：包括可拆卸的设施和设备，如地毯、电器、空调、窗帘等。这些物品通常可以根据其使用年限以更快的速度折旧。
为什么全新房产的折旧优势更大？
虽然新房和二手房都符合资本工程（Division 43）的扣除条件，但只有全新房产才能让投资者 全面申报两类折旧。
自 2017 年 7 月起，ATO 限制投资者对二手房中的“已使用”设备和装置进行折旧申报。这一政策显著减少了二手房的折旧优势。
因此，新房的优势体现在：
- 最大化扣除：所有项目都是全新的，符合条件的项目均可申报。
- 更高的折旧额度：在最初 5–10 年，新建房屋通常每年可产生数千澳元的扣除额。
- 改善现金流：应税收入降低，意味着每年留在口袋里的现金更多。
折旧实例
假设您购买了一套 65 万澳元 的全新投资房产。经合格的工料测量师评估，您可以申报：
- 资本工程折旧：每年 6,500 澳元
- 设备与装置折旧：每年约 4,000 澳元（初始几年）
这意味着每年 总计 10,500 澳元 的扣除额，能显著降低您的税务负担，尤其是当您处于高收入税阶时。
是否需要折旧报告？
需要。
要想申报折旧，必须由合格的工料测量师准备一份 房产折旧报告（Tax Depreciation Schedule）。这是一份一次性出具的报告，详细列出房产中所有可扣除项目，确保您的会计师在每个财年能正确应用相关扣除。
在 Crest Property Investments，我们与信誉良好的工料测量师合作，并可将此服务纳入为客户提供的新房及期房一站式服务中。
总结
折旧是房产投资者最强大却常被忽视的税务工具之一。这也是为什么许多客户选择全新房产的关键原因 —— 不仅因为其维护成本低、设计现代，更因为它带来的显著税务效率。
如果您希望在扩展房产投资组合的同时，减少每年的税务负担，那么全新投资房产或许就是您的下一个正确选择。
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2025年10月