购买全新物业的税务优惠
购买全新物业相较于购买现有物业，尤其对投资者而言，通常能获得更优厚的税务优惠。这些优势主要体现在更高的折旧扣除、印花税减免、税收返还增加以及维护成本降低等方面。以下是对比全新物业与现有物业在税务优惠方面的详细分析：
- 折旧扣除（全新物业 vs. 现有物业）
建筑折旧（Capital Works） – 每年2.5%
- 全新物业：可按建筑成本的2.5%每年扣除，最长可达40年。
- 现有物业：仅适用于1987年后建造的物业，且可扣除金额显著较低。
设备与设施折旧（Plant & Equipment）
- 全新物业：可对新安装的地毯、窗帘、家电等设备进行折旧扣除。
- 现有物业：除非在购买后安装新设备，否则无法申报折旧。
| 折旧类型 | 全新物业 | 现有物业 |
| 建筑折旧 | $9,500/年 | 较低或无 |
| 设备与设施折旧 | $6,000 – $10,000（第一年） | 无 |
| 第一年的总折旧 | $15,500 – $19,500 | 较低或无 |
主要优势：全新物业允许更高的折旧申报，从而降低应税收入并提高现金流。
- 印花税节省（维多利亚州）
在维多利亚州，购买全新期房可享受显著的印花税减免，节省金额可达数千澳元。
| 成本组成 | 全新物业 | 现有物业 |
| 应缴印花税 | $21,970（期房折扣后） | $40,070 |
| 印花税节省 | $18,100 | 无 |
主要优势：购买全新物业的投资者相比购买现有物业可节省约$18,100的印花税。
- 贷款利息扣除（以$600,000贷款，利率6%为例）
无论物业类型，投资贷款的利息均可作为税前扣除。
| 贷款支出 | 全新物业 | 现有物业 |
| 年度利息扣除 | $36,000 | $36,000 |
主要优势：全新与现有物业在贷款利息扣除方面无差异。
- 租金收益与持续成本
全新物业通常吸引更高的租赁需求，空置风险较低，且维护成本较低。
| 因素 | 全新物业 | 现有物业 |
| 预计周租金 | $650（年租金$33,800） | 较低（设施过时） |
| 空置风险 | 较低（现代设计，节能） | 较高（设施老旧） |
| 维护成本 | 较低（新建，保修期内） | 较高（需更多维修） |
主要优势：全新物业提供更高的租金回报，且减少了维护和维修的持续支出。
- 第一年的总税务扣除与税收返还（以年薪$80,000为例）
购买全新物业的买家可显著降低应税收入，从而获得更高的税收返还。
| 税务扣除项 | 全新物业 | 现有物业 |
| 折旧 | $15,500 – $19,500 | 较低（约$5,000） |
| 贷款利息 | $36,000 | $36,000 |
| 总扣除额 | $51,500 – $55,500 | $41,000 – $46,000 |
| 税收返还（税率32.5%） | $16,700 – $18,000 | $11,700 – $12,000 |
主要优势：投资全新物业的买家相比现有物业可多获得约$6,000的税收返还。
- 对买家应税收入的影响（以年薪$80,000为例）
| 情景 | 全新物业 | 现有物业 |
| 投资前应税收入 | $80,000 | $80,000 |
| 投资后的总扣除额 | $51,500 – $55,500 | $36,000 |
| 新的应税收入 | $24,500 – $28,500 | $44,000 |
| 应缴税额（2024-25税率） | $2,717 – $3,672 | $5,667 |
| 相比无投资的税收返还 | $16,700 – $18,000 | $11,700 – $12,000 |
主要优势：全新物业显著降低了应税收入，增加了投资者的税收返还。
最终结论：为何全新投资物业更具优势
| 因素 | 全新物业 | 现有物业 |
| 更高的税务扣除 | 是 | 否 |
| 更低的印花税成本 | 是（节省$18,100） | 否 |
| 更高的第一年税收返还 | 是（多达$6,000） | 否 |
| 更高的租赁吸引力 | 是（现代设计，节能） | 否 |
| 更低的维护成本 | 是（新建，保修期内） | 否 |
结论 – 购买全新物业的税务优惠 ：
对于年薪$80,000的投资者而言，在维多利亚州购买一套全新的四居室住宅相比购买现有物业，能带来更强的税务节省、更低的前期成本以及更好的长期现金流。
下一步：
在进行物业投资时，虽然有显著的收益，但也伴随着风险和挑战。在做出决策前，建议进行充分的研究、战略规划，并寻求专业建议，以帮助您降低潜在风险，确保投资成功。
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2025年6月